Podpisujesz umowę na usługę albo zakup i wpłacasz pieniądze z góry. Zadatek może wrócić, ale zależy od tego, dlaczego umowa nie została wykonana i co dokładnie zapisano w umowie. Samo nazwanie wpłaty „zadatkiem” nie zawsze przesądza jeszcze o jej rozliczeniu.
O zwrocie zadatku decydują przyczyna niewykonania i treść umowy
- Umowa wykonana - zadatek co do zasady zalicza się na poczet ceny lub innego świadczenia.
- Umowa rozwiązana albo niewykonana z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie - zadatek wraca w zwykłej wysokości.
- Jedna strona odpowiada za niewykonanie - druga może, po odstąpieniu od umowy, zatrzymać zadatek albo żądać jego dwukrotności, jeśli sama go wpłaciła.
- Umowa może zmienić zasady ustawowe, dlatego sprawdź jej zapisy, zanim wyślesz żądanie zwrotu.
Zwrot zależy od tego, kto i dlaczego nie wykonał umowy
Reguły ustawowe wynikają z art. 394 Kodeksu cywilnego. Gdy umowa zostaje wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia osoby, która go wpłaciła. Jeśli świadczenie nie może zostać w ten sposób rozliczone, kwota podlega zwrotowi. Przepis działa jednak „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”, więc najpierw przeczytaj postanowienia swojego kontraktu. Kodeks cywilny
Przy niewykonaniu umowy z przyczyn leżących po jednej stronie druga może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Jeśli to druga strona nie wywiązała się z umowy, a zadatek wpłacił kontrahent, można żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie wystarczy jednak samo niezadowolenie z przebiegu współpracy: trzeba ustalić, czy rzeczywiście doszło do niewykonania zobowiązania i kto za nie odpowiada.
| sytuacja | możliwy skutek dla zadatku | co zrobić |
|---|---|---|
| Umowa została wykonana | Zadatek zalicza się na poczet świadczenia, a gdy to niemożliwe, podlega zwrotowi. | Sprawdź końcowe rozliczenie i potwierdzenie wpłaty. |
| Strony wspólnie rozwiązują umowę | Zadatek powinien wrócić, chyba że strony uzgodnią inny sposób rozliczenia. | Zapiszcie w porozumieniu, jaka kwota i w jakim terminie zostanie zwrócona. |
| Żadna ze stron nie odpowiada za niewykonanie albo odpowiadają obie | Ustawowa reguła przewiduje zwrot zadatku bez podwójnej kwoty. | Zbierz dokumenty pokazujące przyczynę, która uniemożliwiła wykonanie umowy. |
| Za niewykonanie odpowiada strona, która wpłaciła zadatek | Druga strona może go zatrzymać po odstąpieniu od umowy, o ile umowa nie stanowi inaczej. | Sprawdź, czy kontrahent złożył oświadczenie o odstąpieniu i na jakiej podstawie. |
| Za niewykonanie odpowiada strona, która otrzymała zadatek | Wpłacający może odstąpić od umowy i domagać się dwukrotności zadatku, przy zastosowaniu ustawowego modelu. | Opisz niewykonane zobowiązanie i złóż kontrahentowi oświadczenie o odstąpieniu. |
Dwukrotna kwota nie należy się automatycznie
W obiegu często pojawia się skrót: „sprzedawca się wycofał, więc oddaje podwójny zadatek”. To pomija warunki ustawowe. Mechanizm z art. 394 § 1 wiąże się z niewykonaniem umowy przez jedną ze stron i odstąpieniem od niej przez drugą; sama rozmowa o rezygnacji albo prośba o zwrot pieniędzy nie musi wystarczyć.
Sąd Najwyższy wskazywał, że uprawnienie do zatrzymania zadatku albo żądania jego podwójnej wysokości wymaga oświadczenia o odstąpieniu. Właśnie dlatego najlepiej nie poprzestawać na telefonie czy wiadomości w rodzaju „proszę oddać pieniądze”. W piśmie jasno wskaż, od jakiej umowy odstępujesz, z jakiego powodu i czego żądasz. Wyrok Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 747/17
Przykład: wpłacasz 5 000 zł zadatku za wykonanie wyposażenia biura. Jeśli wykonawca nie realizuje umowy z przyczyn, za które odpowiada, możesz rozważyć odstąpienie i żądanie 10 000 zł, o ile umowa nie zmienia ustawowych reguł. Jeśli natomiast obie strony uzgodnią rozwiązanie kontraktu, standardowym skutkiem jest zwrot 5 000 zł, chyba że w porozumieniu postanowicie inaczej. Ta różnica zależy od podstawy zakończenia umowy, nie od tego, kto pierwszy powiedział, że chce ją zakończyć.
Nazwa „zadatek” nie zawsze przesądza o charakterze wpłaty
W umowie kwota może być nazwana zadatkiem, ale jej funkcję ocenia się także przez pryzmat całego porozumienia i okoliczności płatności. Znaczenie ma między innymi to, czy suma miała zabezpieczać wykonanie umowy, czy była po prostu częścią ceny płaconą z góry. Tytuł przelewu jest wskazówką, nie zawsze rozstrzygnięciem.
W uchwale z 8 marca 2007 r. w sprawie III CZP 3/07 Sąd Najwyższy opisał sytuację, w której kwota nazwana zadatkiem mogła zostać oceniona jako zaliczka na poczet ceny. To użyteczne przypomnienie przy umowie przedwstępnej: jeśli zapis jest niejasny, nie zakładaj, że samo słowo „zadatek” automatycznie daje prawo do zatrzymania wpłaty lub żądania podwójnej kwoty. Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 3/07
Przy zakupie nieruchomości szczególnie uważnie przeczytaj też warunki dotyczące kredytu, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i skutków odmowy finansowania. Jeśli umowa przewiduje zwrot zadatku po niespełnieniu określonego warunku, zachowaj dokumenty potwierdzające, że warunek nie został spełniony. Ustalenia zapisane w umowie mogą zmienić wynik, który wynikałby z samej ogólnej reguły.
Po sporze zacznij od umowy i pisemnego wezwania
Gdy druga strona odmawia zwrotu, nie zaczynaj od ogólnego zarzutu, że „zadatek zawsze jest zwrotny” albo „zawsze przepada”. W pierwszej kolejności ustal, czy była to rzeczywiście umowa z zadatkiem, czy doszło do niewykonania i jak kontrakt reguluje odstąpienie. Potem wybierz żądanie odpowiadające sytuacji: zwrot zwykłej kwoty, zwrot podwójnej wysokości albo rozliczenie wynikające z porozumienia stron.
- Zabezpiecz dowody - umowę, potwierdzenie przelewu, korespondencję, ustalenia o terminach oraz dokumenty pokazujące, co uniemożliwiło wykonanie zobowiązania.
- Złóż oświadczenie o odstąpieniu, jeśli opierasz roszczenie na skutkach niewykonania umowy. Opisz przyczynę i wskaż postanowienia umowy lub przepis, z którego wywodzisz uprawnienie.
- Wyślij wezwanie do zapłaty z określeniem żądanej kwoty i numerem rachunku. Zachowaj dowód doręczenia; przy sporze będzie istotne, co dokładnie wysłano i kiedy dotarło do adresata.
- Jeśli spór trwa, rozważ pozew cywilny. Dobór roszczenia i termin jego dochodzenia zależą od rodzaju umowy oraz okoliczności, więc nie odkładaj analizy dokumentów.
W piśmie nie mieszaj kilku podstaw w jednym niejasnym żądaniu. Jeśli twierdzisz, że kontrahent odpowiada za niewykonanie, opisz konkretne zobowiązanie, termin i sposób, w jaki nie zostało spełnione. Precyzyjne oświadczenie ułatwia ocenę, czy chodzi o zwrot zadatku, jego podwójną wysokość czy zwykłe rozliczenie po rozwiązaniu umowy.
Przed wpłatą ustal, co stanie się przy rezygnacji
Najwięcej nieporozumień można ograniczyć jeszcze przed przelewem. Dopilnuj, aby umowa określała, kiedy kwota jest zadatkiem, co oznacza niewykonanie zobowiązania, jak strony mogą odstąpić od umowy oraz co dzieje się z wpłatą, gdy finansowanie nie zostanie przyznane albo termin ulegnie zmianie. Przy większej kwocie niejasny zapis może kosztować więcej niż sama konsultacja przed podpisaniem.
Uważam, że przy umowie biznesowej lepiej dopisać prostą, konkretną procedurę zwrotu niż liczyć na późniejsze odtwarzanie ustnych ustaleń. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika; przed podjęciem decyzji w sporze skonsultuj umowę oraz dowody z osobą świadczącą pomoc prawną.
